Haus verkaufen: schnell, sicher und ohne Makler an DISTLER

Ein Haus ohne Makler zu verkaufen spart die Provision, verlagert aber Aufwand und Verantwortung zu Ihnen: Unterlagen beschaffen, Preis einschätzen, Interessenten prüfen, Besichtigungen führen, Kaufvertrag abstimmen. Beim Verkauf an DISTLER entfällt der Vermarktungsteil vollständig, weil wir selbst der Käufer sind. Die formalen Schritte bleiben trotzdem dieselben, deshalb hier der Überblick.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller lässt sich ein Kaufpreis seriös ermitteln. Das Wichtigste:

• Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
• Flurkarte oder amtlicher Lageplan
• Baupläne, Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• Baugenehmigung und Abnahmebescheinigungen
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Gültiger Energieausweis
• Bei Grundstücken außerhalb Bayerns: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, entsprechende Verpflichtungen stehen als Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs. Fast alle bundesweiten Ratgeber führen die Baulastenauskunft als Pflichtunterlage, für Würzburg ist das schlicht falsch.
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, etwa Heizung, Dach, Fenster, Elektrik
• Bei vermieteten Häusern: Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen
• Bei Teileigentum oder Einliegerwohnung: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Nachweise über Erschließungsbeiträge und Anliegerleistungen
• Bei geerbten Häusern: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll

Fehlt Ihnen etwas davon, ist das kein Hindernis. Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte lassen sich beim Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt anfordern, wir sagen Ihnen, was wir wirklich benötigen.

Diese Kosten trägt der Verkäufer

• Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch seit Dezember 2020 vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird (§ 656c BGB). In Bayern sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, der Verkäufer trägt davon mindestens die Hälfte, also 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das knapp 18.000 Euro. Beim Direktverkauf an DISTLER entfällt diese Position ganz.
• Löschung von Grundschulden: Ist Ihr Haus noch mit einer Grundschuld belastet, zahlt in der Regel der Verkäufer die Notar- und Grundbuchkosten für die Lastenfreistellung. Als Faustregel gilt rund 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags, nicht des Kaufpreises.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein laufendes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst, verlangt die Bank meist eine Entschädigung. Fragen Sie den genauen Betrag vor dem Verkauf bei Ihrer Bank ab.
• Energieausweis: Die Kosten für die Erstellung trägt der Verkäufer.
• Beurkundung und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises und damit weniger als in den meisten anderen Bundesländern.

Steuern beim Hausverkauf

Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt vor allem an zwei Fragen: Wie lange gehört Ihnen das Haus, und haben Sie selbst darin gewohnt?

• Spekulationsfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die Eintragung im Grundbuch. Ein Notartermin wenige Wochen zu früh kann fünfstellig kosten.
• Eigennutzung: Haben Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei.
• Geerbte Häuser: Für die Frist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Oft ist die Frist damit längst abgelaufen.
• Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann werden Gewerbesteuer und Einkommensteuer fällig.
• Freigrenze: Gewinne bis 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Das ersetzt keine Steuerberatung. Bei größeren Beträgen oder unklarer Historie lohnt sich der Weg zum Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.

Energieausweis und Pflichten beim Verkauf

Für den Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss im Original oder in Kopie übergeben werden. Bereits in der Immobilienanzeige sind die Pflichtangaben daraus zu nennen. Wer das versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro gilt. Eine Befreiung von der Ausweispflicht ist gesetzlich ausgeschlossen.

Ab dem 1. Januar 2027 werden Energieausweise digital ausgestellt und enthalten deutlich mehr Pflichtangaben, auch in Immobilienanzeigen. Ein Ausweis, der bis Ende 2026 ausgestellt wurde, bleibt seine vollen zehn Jahre gültig und darf weiterhin mit den bisherigen Angaben beworben werden. Vorsorglich einen neuen Ausweis erstellen zu lassen, ist also nicht nötig.

Was ist ein Haus in Würzburg wert?

Belastbare Zahlen liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Er wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus, es handelt sich also nicht um Schätzungen aus Inseraten. Für das Berichtsjahr 2025 gilt:

• Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten in der Stadt Würzburg im Mittel für 670.000 Euro den Eigentümer, ein Plus von 8,9 Prozent gegenüber 2024. Im Landkreis Würzburg lag der Mittelwert bei 445.000 Euro, ein Plus von 7,2 Prozent.
• Reihenhäuser und Doppelhaushälften kamen in der Stadt auf 455.000 Euro, ein Plus von 8,3 Prozent.
• Bezogen auf die Wohnfläche zahlten Käufer in der Stadt Würzburg im Schnitt 3.520 Euro je Quadratmeter, gut 6 Prozent mehr als im Vorjahr.
• Auch die Zahl der Verkäufe zog an: 101 freistehende Ein- bis Dreifamilienhäuser wurden 2025 verkauft, nach 81 im Jahr davor.

Quellen: Immo-Kompass Würzburg 2025 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Würzburg und Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, jeweils Berichtsjahr 2025.

Diese Werte sind Mittelwerte über sehr unterschiedliche Objekte. Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass ein Mittel- oder Medianwert für die Bewertung des eigenen Hauses in der Regel nicht geeignet ist: Lage, Baujahr, Zustand und Energieeffizienz führen zu Preisspannen von mehreren Hunderttausend Euro. Was Ihr Haus konkret wert ist, klärt sich erst nach Sichtung der Unterlagen und einer Besichtigung.

Warum die Energieeffizienz den Preis mitbestimmt

Bei Häusern klafft die Preisschere zwischen energetisch gutem und schlechtem Bestand weit auseinander. In den Angeboten auf ImmoScout24 lagen Einfamilienhäuser der Effizienzklasse A im vierten Quartal 2025 bei rund 4.836 Euro je Quadratmeter, Häuser der Klasse H bei rund 2.600 Euro. In diesem Abstand steckt allerdings auch der Altersunterschied, denn Klasse A sind überwiegend Neubauten. Es handelt sich zudem um Angebots und nicht um Kaufpreise.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Ein Haus mit Sanierungsstau lässt sich am freien Markt schwerer platzieren. Interessenten rechnen die anstehenden Kosten ein und springen häufiger ab, oft erst nach Wochen. Rund 60 Prozent des deutschen Wohngebäudebestands stammt aus Baujahren bis 1979. Genau solche Objekte kaufen wir im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher investieren müssen.

Gesetzeslage 2026: Was beim Hausverkauf wirklich gilt

Rund um Heizung und Sanierung hat sich 2026 einiges geändert, und vieles davon wird missverstanden. Der Stand nach der Gesetzesreform vom Juli 2026:

• Das Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Neufassung wurde am 28. Juli 2026 verkündet und gilt seit dem 29. Juli 2026. Die vieldiskutierte 65-Prozent-Regel für neue Heizungen wurde dabei gestrichen.
• Ein Betriebsverbot für alte Heizkessel gibt es nicht mehr. Die frühere 30-Jahres-Regel ist mit der Neufassung entfallen.
• Für bestehende Wohnhäuser besteht keine allgemeine Sanierungspflicht. Auch die EU-Gebäuderichtlinie schreibt keine Sanierung einzelner Wohnhäuser vor: Ihre Mindestvorgaben für die schlechtesten Gebäude betreffen Nichtwohngebäude.
• Der Eigentümerwechsel löst zwei konkrete Nachrüstpflichten aus, und zwar beim Käufer, nicht bei Ihnen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die Frist beträgt zwei Jahre und knüpft an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 an. Wurde das Haus seither schon einmal verkauft, gibt es kein neues Zeitfenster mehr. Betroffen sind Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der bisherige Eigentümer eine selbst bewohnt hat.
• Würzburg hat seine kommunale Wärmeplanung bereits beschlossen, der Stadtrat am 11. Dezember 2025. Ein Anschluss- oder Nutzungszwang folgt daraus nicht: Die Ausweisung eines Wärmeversorgungsgebiets verpflichtet niemanden, eine bestimmte Heizungsart zu nutzen.
• Die bayerische Photovoltaik-Regelung greift beim Verkauf nicht. Für Wohngebäude ist sie als Soll-Vorschrift ausgestaltet und knüpft an einen Bauantrag oder die vollständige Erneuerung der Dachhaut an, nicht an einen Eigentümerwechsel.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Vor dem Verkauf müssen Sie weder die Heizung tauschen noch dämmen. Was viele Eigentümer trotzdem umtreibt, ist die Unsicherheit selbst, gerade bei Häusern mit Baujahr vor 1980. Wer sie nicht aussitzen möchte, verkauft im Ist-Zustand und überlässt die Entscheidung dem Käufer. Stand dieser Angaben: August 2026. Das ist keine Rechtsberatung, im Zweifel fragen Sie einen Fachanwalt oder Energieberater.

Ehrlich gesagt: Wann ein Makler die bessere Wahl ist

Ein Direktverkauf ist nicht für jeden der richtige Weg. Wenn Ihr Haus in sehr gefragter Lage steht, in gutem Zustand ist und Sie Zeit haben, erzielt eine breite Vermarktung mit mehreren Bietern in der Regel den höheren Preis. Wir zahlen einen fairen Marktpreis, aber nicht das Höchstgebot eines emotional entscheidenden Einzelkäufers.

Der Direktverkauf spielt seine Stärken dort aus, wo Zeit, Sicherheit und Diskretion zählen: bei Erbengemeinschaften, bei Sanierungsstau, bei Trennung, bei Zeitdruck durch eine Anschlussfinanzierung oder wenn Sie schlicht keine fremden Menschen wochenlang durch Ihr Haus führen möchten. Sie wissen bei uns von Anfang an, woran Sie sind. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie ohne Makler verkaufen.