Als wir von DISTLER eine unserer 2-Zimmer-Wohnungen in der Tellsteige nahe der Alten Mainbrücke in Würzburg zur Vermietung anboten, erhielten wir nicht weniger als 17 Anfragen von „Investoren“ von „Rent2rent-Modellen“. In letzter Zeit haben uns auch Würzburger Immobilieneigentümer angerufen und gefragt, was sie von solchen Anfragen halten sollen.
Was versteht man unter einem „Rent2Rent-Modell“ oder auch „Arbitrage-Modell“?
Das Rent2Rent-Modell ist kurz gesagt eine Form der Immobilieninvestition, bei der ein „Investor“ eine Immobilie direkt von einem Eigentümer mietet, diese möbliert, um sie dann im Rahmen eines speziellen Vermietungsmodells, wie z.B. Kurzzeitvermietung oder als Monteurs Wohnung unter zu vermieten oder als Ferienwohnung zu betreiben. Der „Investor“ profitiert von der Differenz zwischen den Mieteinnahmen und der Miete, die er an den Eigentümer der Immobilie zahlt. Dieses Modell erfordert oft keinen großen Kapitaleinsatz, „Investor“ solcher Modelle sprechen von einem Kapitaleinsatz von ca. 10.000,- € pro Wohnung -, da der „Investor“ die Immobilie nicht selbst kaufen muss.
Vorteile des Rent2Rent-Modells für den „Investor“
- Kein hoher Kapitaleinsatz: Im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie erfordert das Rent2Rent-Modell oft weniger Eigenkapital, ca. 10.000.- € für die Möblierung der Wohnung, da der „Investor“ die Immobilie nur mietet.
- Flexibilität: Da der „Investor“ nicht Eigentümer der Immobilie ist, ist er nicht für Reparaturen, Instandhaltung oder andere kostenintensive Aspekte verantwortlich. Dies ermöglicht eine höhere Flexibilität und ein geringeres Risiko.
- Skalierbarkeit: Mit dem Rent2Rent-Modell können „Investoren“ ihr Portfolio schnell und effizient skalieren, da sie nicht auf den Kauf neuer Immobilien angewiesen sind.
Nachteile von Rent2Rent-Modellen für den „Investor“:
- Abhängigkeit vom Vermieter: Da der „Investor“ die Immobilie nur mietet, ist er in gewisser Weise abhängig vom Vermieter. Änderungen in den Mietbedingungen oder unerwartete Probleme mit dem Vermieter könnten sich negativ auf die Rentabilität des Investments auswirken.
- Begrenztes Eigentum: Bei Rent2Rent-Modellen ist der „Investor“ nicht Eigentümer der Immobilie, d.h. er baut keine langfristigen Vermögenswerte auf. Im Gegensatz zum direkten Immobilienerwerb kann der „Investor“ nicht von langfristigen Wertsteigerungen profitieren.
- Risiko der Untervermietung: Die Untervermietung von Immobilien birgt gewisse Risiken, Leerstandsrisiko einschließlich möglicher rechtlicher Probleme oder Konflikte mit Mietern. Risiko eines Überangebots in Würzburg oder in anderen Städten.
- „Investoren“ müssen sicherstellen, dass sie alle geltenden Gesetze und Vorschriften einhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Hierzu gehört das in einigen Städten gültige Zweckentfremdungsgesetz und vor allem die Nutzungsänderung wenn eine Wohnung für das Modell angemietet wird. Auch ist die Stellplatzfrage zu klären und ebenfalls die Genehmigung gemäß der Teilungserklärung bei WEG-Anlagen.
- Begrenzte Kontrolle über die Immobilie: Mieter in Rent2Rent-Modellen haben oft weniger Kontrolle über die Immobilie als Eigentümer. Dies kann dazu führen, dass sie sich in Bezug auf Änderungen oder Verbesserungen an der Immobilie eingeschränkt fühlen.
Vorteile für den Vermieter/Eigentümer:
- Stabile Einnahmen: Vermieter können von stabilen Einnahmen profitieren, da Rent2Rent-Modelle oft langfristige Mietverträge beinhalten. Dies bietet Vermietern eine gewisse Sicherheit und Planbarkeit in Bezug auf ihre Einnahmen. Aber Achtung: Es kommt auf die Bonität des „Investors“ an.
- Geringeres Risiko: Durch die Vermietung der Immobilie an einen Mieter, der das Rent2Rent-Modell anwendet, können Vermieter das Risiko von Leerständen oder Zahlungsausfällen verringern. Dies kann dazu beitragen, die finanzielle Stabilität des Vermieters zu erhöhen.
- Potenzielle Wertsteigerung der Immobilie: Durch die Vermietung an einen Mieter, der möglicherweise die Immobilie später kauft, besteht die Möglichkeit, den Wert der Immobilie zu steigern. Dies kann für Vermieter attraktiv sein, die langfristig an Wertsteigerungen interessiert sind.
Nachteile für den Vermieter/Eigentümer:
- Weniger Kontrolle über die Immobilie: Vermieter, die an Rent2Rent-Modellen teilnehmen, haben oft weniger Kontrolle über ihre Immobilie als bei herkömmlichen Mietverhältnissen. Dies kann zu Bedenken hinsichtlich der Instandhaltung und Pflege der Immobilie führen.
- Risiko des Missbrauchs: Es besteht das Risiko, dass Mieter das Rent2Rent-Modell missbrauchen und die Immobilie für illegale oder nicht genehmigte Zwecke nutzen. Dies kann zu rechtlichen Problemen und finanziellen Verlusten für den Vermieter führen.
- Potenzielle rechtliche Komplikationen: Rent2Rent-Modelle können rechtliche Komplikationen mit sich bringen, insbesondere in Bezug auf Miet- und Untervermietungsvereinbarungen. Vermieter sollten sicherstellen, dass sie alle geltenden Gesetze und Vorschriften einhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
- Thema Nutzungsänderung bei Mietwohnungen, Stellplatzablöse usw. sind zu beachten.
- Auf alle Fälle sollten Vermieter die steuerliche Seite von einem Steuerberater prüfen lassen. Wenn Wohnungen in die gewerbliche Nutzung „überführt“ werden. Wie sieht es dann mit dem steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren aus? Ist dieser dann noch gegeben usw.
Unser Fazit zu diesem Thema:
Rent2Rent-Modelle mit Immobilien erleben derzeit einen Boom. Vor allem auch deshalb, weil es im Internet und in den sozialen Medien viele Anbieter von Masterglasses und Coachings gibt, die diese Modelle propagieren und suggerieren, dass die „Investoren“ dieser Modelle als Gastgeber auf einfache Weise viel Geld verdienen und damit finanzielle Freiheit erlangen können.
Wir sehen es negativ, wenn Mietwohnungen durch diese Modelle dem allgemeinen Mietmarkt entzogen werden. Positiv bewerten wir hingegen, wenn Gewerbeimmobilien, wie z.B. Büroflächen, diesen Modellen zugeführt werden.
Insgesamt bieten Rent2Rent-Modelle mit Immobilien sowohl für „Investoren“ als auch für Vermieter/Eigentümer Chancen und Risiken, die es genau abzuwägen gilt.
Wir von der DISTLER Immobilien GRUPPE werden unsere Immobilien nicht für das Rent2Rent-Modell zur Verfügung stellen. Aber das ist unsere Meinung.
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